Co nepodcenit při výběru pozemku?

Pozemek pro stavbu domu kupujete většinou jen jednou za život. Volíte místo, na kterém prožijete desítky let. Jde o investici v řádech statisíců až milionů.

Vysoká poptávka po stavebních pozemcích však nahrává vlastníkům a realitním makléřům a zvyšuje riziko, že skončíte s parcelou, která vám stavbu vašeho vysněného bydlení zkomplikuje, řádně prodraží, nebo rovnou znemožní.

Před koupí je tedy nezbytné pohlídat celou řadu aspektů. Sepsali jsme ty nejdůležitější z nich.

Lokalita je klíčová. Cítíte se tam dobře?

Preferujete samotu, nebo městský ruch? A co děti, jak budou jezdit do školy? Nachází se v okolí dobrá občanská vybavenost? Každá rodina má své specifické požadavky a zvolená lokalita je pro spokojený život zcela zásadní.

Pokud se v blízkosti vaší nové parcely nacházejí již postavené domy, zjistěte si informace o sousedech a jejich aktivitách, ať nejste později překvapeni, že chovají hlučná domácí zvířata, nebo ob týden pořádají hlasité barbecue. Není od věci se s budoucími sousedy potkat předem a probrat, zda proti vaší stavbě nemají námitky a nebudou vám házet klacky pod nohy.

Kromě běžné prohlídky s majitelem či realitním makléřem si udělejte čas a na pozemek se zajeďte několikrát podívat sami – ve všední den, o víkendu, v noci. Rozdíly v okolním ruchu mohou být značné.

Má pozemek vhodnou velikost a orientaci?

Není pozemek jako pozemek. Kromě rozlohy v metrech čtverečních hraje roli i tvar a délka jednotlivých stran. Velmi důležitá je šířka parcely kvůli dodržení odstupu od okrajů a veřejných komunikací. Velikost pozemku ovlivňuje i typ stavěného domu – na menší parcely se hodí spíše patrové domy s menší zastavěnou plochou, na ty větší zase přízemní vily a větší bungalovy.

Nezapomínejme ani na otázku směřování ke světovým stranám. Správná orientace ovlivňuje kvalitu celé stavby jak zvenku, tak zevnitř. Chcete, aby vás ráno budily paprsky vycházejícího slunce, nebo si raději přispíte? Plánujete se na terase opalovat, nebo ji využít jako úkryt před sluncem? Vstup do domu je nejlepší umístit na severní stranu a obytné místnosti včetně zahrady směrem na jih.

Dalším dílem skládačky je svažitost terénu. Stavba ve svahu vás může vyjít podstatně dráž, než na rovině. Bydlení ve svahu se s přibývajícím časem může stát nepohodlným. I dům ve svahu může samozřejmě být krásný a pohodlný – ideální situace nastává, když se pozemek svažuje západním, či jižním směrem.

Našli jste skvělé místo. Můžete na něm stavět?

Vaše další kroky by měly vést na příslušný stavební úřad, případně webové stránky obce. Tam si můžete prohlédnout územní plán, ve kterém je jasně zaneseno, zda je pozemek určený k výstavbě rodinných domů. Doporučujeme také prověřit, jestli se na okolních parcelách neplánuje nějaká větší výstavba, která by vás v budoucnu mohla obtěžovat například nadměrným hlukem, zvýšeným silničním provozem, nebo jinak ovlivnit kvalitu vašeho života.
 
Územní plán také často určuje podmínky které ovlivňují podobu výstavby v daném místě; například dodržení uliční čáry, počet podlaží, sklon a typ střechy, typ plotu a podobně.
 
V územním plánu najdete zanesena ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku. Pozemek v záplavové oblasti s sebou kromě rizika živelné katastrofy nese i zvýšené náklady na pojištění domu. Mezi oblasti, kde nemůžete stavět, patří například ochranné pásmo lesa, sloupů vysokého napěti, nebo rychlostních komunikací a železnice.

Potenciální rizika? Pohlídejte si majetkoprávní vztahy přístup na pozemek  

Informace o majetkoprávních vztazích daného pozemku najdete v katastru nemovitostí, do kterého můžete nahlížet online. Vytiskněte si úplný list vlastnictví a zjistěte, jestli má pozemek nějaká věcná břemena, zástavy, nebo zda proti vlastníkovi pozemku není vedena exekuce.
 
Věcná břemena si důkladně prostudujte – pokud je na pozemku věcné břemeno chůze, znamená to, že na pozemek může kromě vás vstoupit i někdo další. U složitějších majetkoprávních vztahů je dobré obrátit se na právníka či realitního makléře, který vám poradí, jak nejlépe postupovat.
 
Nezbytné je zjištění vlastníka přístupové cesty. Obvykle je na pozemek přístup z veřejné komunikace, kterou vlastní obec, můžete se ale setkat i se soukromým vlastníkem. V případě, že musíte projíždět přes cizí pozemek, měli byste se ujistit, že je na něm zřízeno příslušné věcné břemeno - jinak se může stát, že se jednoho dne ke svému domu nedostanete.
 
Dobré je také promyslet, zda je přístupová cesta dostatečně široká a zpevněná, abyste nemuseli vynaložit dodatečné náklady na její zřízení.

Inženýrské sítě – nemovitost sama o sobě

Plyn, elektřina, voda, kanalizace. Dobře dostupné inženýrské sítě vám ušetří kopu starostí. Ideální je, když jejich přípojky vyvedeny přímo na hranici pozemku a zkolaudovány. Pokud se nejsou vyvedeny na pozemek, není to žádná tragédie, ale v tomto případě si dobře prověřte, kde se nachází a zda mají dostatečnou kapacitu. Pozor – zřízení přípojek na pozemek se může táhnout dlouhé měsíce a vaši peněženku odlehčit řádově až o stovky tisíc.

Provozovatelé sítí jsou často soukromé subjekty – nejlepší je informovat se na stavebním úřadě a poté kontaktovat jednotlivé subjekty ohledně podmínek připojení vašeho pozemku.


Tolik ke stručnému výčtu základních hledisek, které mohou zásadně ovlivnit cenu a kvalitu vašeho bydlení v případě, že je podceníte.

V praxi se každoročně setkáváme s novými komplikacemi a postupy způsobenými buď změnami legislativy, zamotanými vlastnickými vztahy okolo pozemku, nebo lokálními regulacemi. Koupě vhodné parcely zkrátka není žádný med.

Jedna věta na závěr? Důslednost se vždy vyplatí.